相続財産の評価方法

財産は種類ごとに評価する

 相続税の課税対象となる財産には、土地、建物、預貯金、株式など様々なものがあります。これらの評価は、それぞれの財産がもつ性質を考慮しなければならないため、かなりの専門知識を要求されます。相続税の基礎控除額を超えると思われる場合は、評価を税理士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。

 相続財産の価額は、その財産の取得時における時価で評価することになっており、財産の取得時とは被相続人の死亡日(相続開始日)になります。

 しかし、時価といっても、その算定は簡単ではありません。そこで、様々な財産を公平に評価するため、国税庁では財産評価基本通達によって、財産の種類ごとに具体的な評価方法を定め、これに従って評価します。

不動産の評価方法

宅地の評価方法

 宅地の評価方法には、路線価方式倍率方式の2つがあります。評価する宅地がどちらの方式によるかは管轄の税務署で確認することができます。

 

路線価方式

 路線価方式は、主に市街地にある宅地を評価するときに用いられます。市街地では、各路線(道路)ごとにその道路に接している土地の1u当たりの値段として、路線価が設定されています。基本的には、この路線価に地積を乗じた金額が、評価額になります。

 ただし、路線価は道路に一方のみが接する、奥行きと間口が標準的な宅地で設定されています。実際は、宅地には三角形や台形など様々なものがあり、また立地が角地などの場合もあります。これらを考慮し、路線価に一定の調整を加え評価額を求める必要があります。これを画地調整といいます。

 路線価は路線価図に掲載されており、管轄の税務署で閲覧するか国税庁のホームページで公開されています。

 

倍率方式

 倍率方式は、郊外などの路線価が付いていない地域にある宅地を評価するときに用いられます。倍率方式では、その宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出します。また路線価方式のような宅地の形状を考慮した画地調整は必要ありません。

 倍率は評価倍率表で確認できます。管轄の税務署で閲覧するか国税庁のホームページで公開されています。

 

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 相続税が支払えず、自宅や事業を営んでいた店舗などを売却したというのでは、遺族の生活をおびやかすことになります。そこで、居住用の宅地や事業用の宅地については、、一定面積までの評価額が80%または50%減額する特例を設けています。

 これを小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(小規模宅地等の特例)といいます。

 特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限内(10ヶ月以内)に遺産分割協議を完了させて、相続税の申告をしなければなりません。

 

借地権、定期借地権の評価方法 

借地権 

 建物を所有することを目的として土地を借りている場合の権利を借地権といいます。借地権は相続財産に含まれ、相続税の課税対象になります。

 借地権は、自用地(自分で所有し使用している土地、路線価などの価格は自用地を前提)の評価額に、借地権割合を掛けて求めます。借地権割合は国税局が定め、路線価図や評価倍率表に表示されています。一般的に土地の評価額が高くなると借地権割合も高くなります。

 また、無償で土地を借りている場合(たとえば親が所有する土地に子が家を建てているときなど)の権利は使用貸借といい、この場合は相続財産に含まず、税務上は借地権がないものと扱います。子の借地権は評価せず、親の土地は自用地として評価します。

 

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定期借地権

 一般的な借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新がないものを定期借地権といいます。

 定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益(保証金など)とその存続期間を基として評定した価額によって評価します。

 ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の計算式により評価額を求めます。

 

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なお、定期借地権には3つの種類があります。

@一般定期借地権

 借地期間を50年以上としたもので、期間の満了により、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還します。

A建物譲渡特約付借地権

 契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ定めるものです。

B事業用借地権

 借地期間を10年以上50年未満とし、事業用に建物を建てて利用するためのものです。

 

貸宅地、貸家建付地の評価方法 

貸宅地 

 借地権が設定された宅地は、貸している側(地主)からみれば貸宅地になります。評価方法は、自用地としての評価額から借地権(または定期借地権)の価額を控除して求めます。ただし、定期借地権の価額が自用地の評価額の一定割合より小さい場合は、大きいほうの額を控除します。

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 なお、一般定期借地権が設定されている宅地については、財産評価基本通達とは別の方法(国税庁個別通達一部改正通達)で評価することになっています。

 

貸家建付地(かしやたてつけち)

 貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋やアパートを他人に貸し付けている場合の、その土地のことを貸家建付地といいます。評価額の求め方は次のとおりです。

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家屋、貸家の評価方法 

家屋

 土地の上にある住宅や店舗、工場、倉庫などの家屋については、基本的には固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて求めます。家屋の倍率は全地域1.0倍となるため、固定資産税評価額が家屋の相続税評価額になります。

 固定資産税評価額は、東京都は都税事務所、その他の地域は市区町村役場で確認することができます。

 

建築中の家屋

 課税時期(相続開始日)において現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の70%相当額によって評価します。

 

付属設備等

@家屋と構造上一体となっている設備

 家屋の所有者が有する電気設備(ネオンサイン、投光器、スポットライト、電話機などを除きます)、ガス設備、衛生設備、給排水設備などで、その家屋と構造上一体となっているものについては、あらためて評価する必要はありません。

A門、塀等の設備

  門、塀、外井戸などの価額は、その付属設備をあらたにつくる建築費(再建築価額)から、建築時から課税時期(相続開始日)までの期間(その期間に1年未満の端数があるときは、その端数は1年とする)の償却費の合計額、または減価の額を控除した金額の70%相当額によって評価します。

B庭園設備

 庭園設備(庭木、庭石、あずまや、庭池等など)の価額は、その庭園設備の調達価額(課税時期(相続開始日)においてその財産の現況で取得する場合の価額をいう)の70%相当額によって評価します。

 

貸家

 賃貸している家やアパートなどの貸家は、そこに住んでいる借家人は借家権という権利を有します。そこで貸手側(大家)がその家屋を評価する場合には、借家権の価額を控除する必要があります。その家屋の固定資産税評価額に借家権割合(30%または40%)を掛けて借家権の価額を求めます。

 また、アパートなどは各独立部分があり、課税時期(相続開始時)に賃貸用にしていない部分がある場合は、賃貸割合を反映して計算をします。

 なお、借手側の借家権は相続財産には含まれないため相続税の課税対象にはなりません(借家権を取引する慣行のある地域を除きます)。

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株式の評価方法

上場株式の評価方法

 上場株式とは、証券取引所に上場されている株式をいいます。評価は次の価額うちもっとも低い額になります。

・相続開始日(被相続人の死亡日)の最終価格(終値)。

・相続開始日の属する月以前3ヶ月間の毎日の最終価格の各月ごとの平均額。

 

気配相場等のある株式の評価方法 

 気配相場等のある株式は、登録及び店頭管理銘柄公開途上にある株式に分けられます。

@登録銘柄及び店頭管理銘柄

 登録銘柄は、日本証券業協会の内規によって登録銘柄として登録されている株式をいいます。店頭管理銘柄は日本証券業協会の内規によって店頭管理銘柄として指定されている株式をいいます。評価は次の価額うちもっとも低い額になります。

・日本証券業協会の公表する課税時期(相続開始日)の取引価格(その取引価格が高値と安値の双方について公表されている場合には、その平均額)。

・課税時期(相続開始日)の属する月以前3ヶ月間の毎日の取引価格の各月ごとの平均額。

 

A公開途上にある株式

 株式の上場又は登録に際して、株式の公募又は売出しが行われる場合における公開途上にある株式の価額は、その株式の公開価格で評価します。公募等が行われない場合は、課税時期(相続開始日)以前の取引価格等を勘案して評価します。

 

取引相場のない株式の評価方法 

 上場株式、気配相場等のある株式以外のものは、すべて取引相場のない株式になります。取引相場のない株式は、株式を取得した株主の区分、株式の発行会社の規模、資産などによる評価方法が定められています(参考:国税庁財産評価基本通達)。

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その他の主な財産の評価方法

預貯金

 定期預金や定額預金などの価額は、課税時期(相続開始日)における預入残高と、同時期において解約するとした場合に受け取れる利息(既経過利子)から、源泉徴収されるべき所得税額(20%)を控除した金額との合計額で評価します。

 ただし、定期預金、定期郵便貯金及び定額郵便貯金以外の普通預金については、課税時期(相続開始日)の既経過利子の額が少額なものに限り、預入残高によって評価できます。

種 類 評価方法
普通預金 相続開始日の預入残高
定期預金、定期貯金 相続開始日の預入残高+既経過利子−既経過利子に対する源泉所得税額

 

貸付信託

 貸付信託の受益証券は、相続開始日に信託銀行が買い取るとした場合の買取価格で評価します。

種 類 評価方法
貸付信託の受益証券 元本の額+既経過収益−既経過収益に対する源泉所得税額−買取割引料

 

証券投資信託

 証券投資信託の受益証券は、相続開始日に解約請求または買取請求をした場合に、証券会社から支払いを受けられる価額で評価します。

種 類 評価方法
中期国債ファンド、MMF(マネー・マネージメント・ファンド)など日々決算型の証券投資信託の受益証券 基準価額+再投資されていない未収分配金(A)−Aに対する源泉所得税額−信託財産留保額および解約手数料
その他 基準価額−相続開始日に解約請求した場合の源泉所得税額−信託財産留保額および解約手数料
上場されているもの 評価方法は、株式に準ずる

 

公社債

 国債や地方債、社債などの債券は利付公社債、割引公社債、転換社債などに区分されます。上場銘柄については、証券取引所の公表する相続開始日の最終価格をもとに評価します。市場価格のない公社債については、発行価額をもとに評価します(参考:国税庁財産評価基本通達)。

 

定期金に関する権利

 被相続人が契約していた生命保険会社などの個人年金、死亡保険金を年金形式で受け取る場合の権利で、給付事由が発生しているものを遺族が受け継ぐ場合には、有期定期金、無期定期金、終身定期金の区分にしたがって評価します(参考:国税庁財産評価基本通達)。

 

生命保険契約に関する権利

 支払事由が発生していない年金などの生命保険契約で、被相続人が保険料を負担し、他者が契約者となっているものの評価方法は、相続開始日において当該契約を解約するとした場合に支払われることとなる解約返戻金の額(解約返戻金のほかに支払われることとなる前納保険料の金額、剰余金の分配額等がある場合にはこれらの金額を加算し、解約返戻金の額につき源泉徴収されるべき所得税額を減算した金額)によって評価します。

 

貸付金債券

 貸付金、売掛金、未収入金、預貯金以外の預け金、仮払金、その他これらに類するものの価額は、次に掲げる元本の価額と利息の価額との合計額によって評価します。

@貸付金債権等の元本の価額は、その返済されるべき金額

A貸付金債権等に係る利息の価額は、課税時期(相続開始日)の既経過利息として支払を受けるべき金額

 

受取手形

 受取手形またはこれに類するものの価額は、支払期限の到来している受取手形等または課税時期(相続開始日)から6ヶ月を経過する日までの間に支払期限の到来する受取手形などの価額は、その券面額によって評価します。その他の受取手形などは、課税時期(相続開始日)に銀行などの金融機関で割引を行った場合に回収できると認める金額によって評価します。

 

一般動産

 家具、電化製品、自動車などの一般動産は、それぞれ1個または1組として、売買実例価額、精通者意見価格などを参考に評価します(たとえば、同程度の中古品を購入する場合の金額で評価)。

 ただし、売買実例価額、精通者意見価格などが明らかでない動産については、その動産と同種および同規格の新品の課税時期(相続開始日)における小売価額から、その動産の製造の時から課税時期までの期間の償却費の合計額または減価の額を控除して評価します。

 なお、1個または1組の価額が5万円以下のものについては、「家財道具一式」として一世帯ごとに評価することができます。

 

著作権

 著作権の価額は、次の計算式によって計算した金額で評価します。 

種 類 評価方法
著作権 年平均印税収入の額×0.5×評価倍率

 

書画・骨とう品

 書画・骨とう品の価額は、売買実例価額、精通者意見価格(鑑定士)などを参考に評価します。

 

棚卸資産

 事業を営んでいる場合、商品や製品、原材料などの棚卸資産の評価方法は次のとおりです。

種 類 評価方法
商品、製品および生産品 課税時期(相続開始日)における販売価額−(適正利潤の額+予定経費(課税時期後販売までに、販売業者が負担する経費)+消費税額)
原材料 課税時期(相続開始日)における仕入価額+引取運賃やその他経費など
半製品、仕掛品 課税時期における仕入価額+引取運賃や加工費、その他経費など

 

ゴルフ会員権

(1)取引相場のあるゴルフ会員権

取引価格の70%で評価します。ただし、取引価格に含まれない預託金などがあるときは、次に掲げる金額との合計額で評価します。

@課税時期(相続開始日)において直ちに返還を受けることができる預託金など

取引価格の70%+ゴルフクラブの規約等により課税時期において返還を受けることができる金額

 

A課税時期(相続開始日)から一定期間を経過した後に返還を受けることができる預託金など

取引価格の70%+ゴルフクラブの規約等により返還を受ける金額の課税時期から返還を受ける日までの期間に応ずる基準年利率による複利現価の額

 

(2)取引相場のないゴルフ会員権

@株主でなければゴルフクラブの会員となれない会員権

課税時期(相続開始日)における株式の価額よって評価

 

A株主であり、かつ、預託金などを預託しなければ会員となれない会員権

株式と預託金等に区分し、それぞれ次に掲げる金額の合計額によって評価します。

株式の価額(課税時期(相続開始日)における株式の価額よって評価)+預託金など((1)の@またはAの方法を適用して計算した金額)

 

B預託金などを預託しなければ会員となれない会員権

(1)の@またはAの方法を適用して計算した金額によって評価します。

 

電話加入権

 電話加入権の評価は、次にとおりです。

@取引相場のある電話加入権の価額は、課税時期(相続開始日)における通常の取引価額で評価します。

A取引相場のない電話加入権の価額は、売買実例価額等をもとに、電話取扱局ごとの国税局長が定める標準価額で評価します。

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